Giá rẻ, mua bán nhanh gọn, đất giãn dân (ĐGD) cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro liên quan tới pháp lý sở hữu và sử dụng cho khách hàng thiếu hiểu biết. Nằm trong ưu tiên lựa chọn của người có nhu cầu ở thực và tài chính eo hẹp lâu nay, ĐGD hiện tại vẫn ghi nhận tỷ lệ giao dịch [replacer_a] đáng kể trong phân khúc thổ cư ở Hà Nội. Đa phần, các ô ĐGD nằm ở khu vực ven đô, hoặc ít cũng cách trung tâm hồ Hoàn Kiếm trên 15km. Những vùng tập trung đất giãn dân nhiều nhất là Đông Anh, Hà Trì, Ngô Thì Nhậm (Hà Đông), Nam An Khánh, Tứ Hiệp (Thanh Trì)…


Thời điểm cuối năm 2009, phân khúc ĐGD chưa thực sự có nhiều sản phẩm cho người mua lựa chọn. Chỉ lác đác một vài khu đất như Cầu Đơ, Bãi Sậy, Ngô Thì Nhậm (Q.Hà Đông, Hà Nội), nhưng lực hấp dẫn và thanh khoản rất ấn tượng. Khi chưa bốc thăm phân lô, đất ở đây có giá 18-20 triệu đồng/m2, được mua đi bán lại với tần suất liên tục. Cá biệt, nhiều nhà đầu tư "ôm lô" đã trúng lớn sau 2 năm (năm 2011 giá ĐGD Ngô Thì Nhậm vọt lên gấp 2-3 lần đơn giá 2010). Có thể nói, lượng khách hàng và thanh khoản đối với ĐGD ở Hà Đông luôn vượt xa các địa bàn khác.

Cùng giai đoạn 2 năm trước, khi khu vực Văn Quán, Yên Phúc (Hà Đông) không ngớt khách đặt cọc mua suất, ôm cả lô rộng tới 200m2, những nơi hình thành quỹ ĐGD như Vân Côn (Hoài Đức), Phú Cát (Quốc Oai)…lại lèo tèo người hỏi mua, dù giá rất "bèo". Cụ thể, năm 2011, giá đất [replacer_a] giãn dân (chưa sổ đỏ, chưa bốc thăm phân lô) tại Vân Côn chỉ 5 triệu đồng/m2 (bằng một nửa thổ cư đã có sổ cùng khu vực). Mức giá tương đương đối với những mảnh diện tích trên 150m2 ở Phú Cát, Đông La (Hoài Đức). Theo một số nhà đầu tư sành sỏi, sở dĩ có tình trạng trên, chính là hạ tầng cơ sở chưa hoàn thiện. Càng xa trung tâm nội đô, đồng nghĩa giá cả sẽ giảm theo tỷ lệ thuận.

Yếu tố hạ tầng thực sự là "tấm áo" giúp BĐS "lên đời" nhanh nhất. Chẳng đâu xa, ngay tại Q.Hà Đông, khu đất giãn dân Đa Sỹ đang lôi kéo một số lượng lớn người mua tìm hiểu và đặt vấn đề mua bán. Anh Tuấn, chính chủ một ô đất ngót 40m2 tại đây chia sẻ: "Tôi vừa bán thành công ô ĐGD, với giá 1,7 tỷ đồng. Điều kiện giao thông, dân trí, bộ mặt đô thị ở Hà Đông đã biến chuyển tích cực 2 năm qua (kể từ thời điểm chủ đất mua), lại thêm không quá xa trung tâm, khiến cho người mua quyết định xuống tiền… vô tư.

Tuy nhiên, nhiều diện tích cây xanh, thảm cỏ tại dự án này đã bị chủ đầu tư chiếm dụng và xây dựng thành các tòa nhà. Cụ thể, theo mặt bằng quy hoạch tổng thể 1/500, khu đất trước tòa nhà A3 (trên vẽ được tính từ mốc số 9 đến mốc 24) được bố trí là đất cây xanh, sân chơi trẻ em, bãi đỗ xe. Nhưng trên thực tế, khu vực đất trống này đã biến thành một tòa nhà có diện tích xây dựng khoảng 200m2, cao 3 tầng và được ghi rõ là “Tòa nhà ban quản lý Dự án – Công ty Cổ phần May Thăng Long”.

Một người mua miếng đất rất đẹp ở Phú Cát (diện tích 70m2, giá 8 triệu đồng/m2, ngõ rộng hai ô tô con đi vừa), buồn bã nói: "Mua xong mảnh đất ở đây từ vài năm trước với giấy tờ viết tay, có chứng nhận của phường. Vị trí ở cuối đường Láng – Hòa Lạc chếch Xuân Mai, từng được gọi là "tam giác vàng" của Hà Nội những năm 2009-2010". Bỏ ra hơn 600 triệu đồng, người mua nuôi hy vọng nhận được sổ đỏ (theo lời người bán là đang chờ sổ). Nhưng đến nay, Xuân Mai đã "lột xác" hoàn toàn, với tốc độ phát triển kinh tế – đô thị chóng mặt, sổ đỏ vẫn chưa thấy đâu, thậm chí chủ đất trước ra giá 300 triệu đồng mới tạo điều kiện thực hiện xin cấp.

Dự án Thăng Long Garden (250 Minh Khai) do Công ty Cổ phần May Thăng Long làm chủ đầu tư bị khách hàng “tố” xây dựng nhiều hạng mục sai so với thiết kế được phê duyệt. Nhiều khách hàng mua nhà tại dự án Thăng Long Garden (250 Minh Khai) cho biết, họ rất bức xúc khi phát hiện chủ đầu tư xây dựng các công trình sai so với Quy hoạch TMB tỷ lệ 1/500 và Phương án kiến trúc được duyệt cùng giấy phép xây dựng được cấp kèm theo hồ sơ thiết kế. Trên bản vẽ Mặt bằng quy hoạch tổng thể tỷ lệ 1/500 được Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội duyệt kèm theo văn bản số 1123/QHKT-P2 ngày 10/6/2008, tổng diện tích cây xanh, vườn hoa là 2.705m2 chiếm 20,5 % diện tích đất dự án, tổng diện tích đất giao thông, đỗ xe 5.835 m2 chiếm 44,2% diện tích đất dự án, và đường giao thông dẫn vào khu nhà A2, A3 chạy bên sườn Đông nhà A1 có lòng đường 9m, vỉa hè mỗi bên 2m.