Nhận định của nhà quản lý, doanh nghiệp đối với thị trường bất động sản thời điểm này, liệu băng có thực sự bắt đầu tan? Sau 3 tháng đầu năm, thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu [replacer_a] có sự thay đổi tại các phân khúc. PV đã ghi lại ý kiến đánh giá, nhận định của “những người trong cuộc” tại Tọa đàm thị trường BĐS 2014 vừa diễn ra. Thị trường BĐS Việt Nam đã hoàn thành tái cấu trúc, chính thức thiết lập trật tự mới. Quý 1/2014 thị trường đã chính thức tan băng. Liên quan tới vấn đề giá BĐS, ở đây tôi nói về cách nhìn nhận giá thị trường đối với BĐS thương mại thì có những khái niệm như là giá thực, giá ảo, giá thành.


Nhiều báo cáo phân tích cho rằng giá thị trường BĐS quá cao so với thu nhập. Theo tôi, giá thành BĐS của Việt Nam không quá cao và còn thấp hơn so với nhiều nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Hồng Kông, thậm chí là Myanmar. So với thế giới, mức giá thị trường BĐS Việt Nam mới chỉ ở mức giá trung bình. Nhưng giá BĐS tại Việt Nam có đặc điểm khác biệt, đó là sự khác biệt chênh lệch vị trí, do hạ tầng giao thông của chúng ta chưa phát triển, hạ tầng tiện ích kém nên giá nhà đất cách nhau 1km có sự chênh lệch rõ ràng. Theo tôi, giá BĐS quyết định bởi giá thành và cung cầu thị trường. Ở đây, tôi chỉ đề cập đến giá nhà ở thương mại. Trong bối cảnh thị trường khó khăn đã có rất nhiều chủ đầu tư, nhà thầu “bắt tay” với nhau để giảm giá BĐS. Về cơ bản giá trên thị trường đã giảm nhưng không quá lớn, chỉ 5-7%.

Thế nhưng trong yếu tố giá thành chi phí vốn là rất lớn. Hiện, nhiều quy định [replacer_a] thắt chặt việc huy động vốn từ người mua nhà, huy động vốn sớm tức là huy động vốn từ trước khi xong móng chỉ được 20% số lượng căn hộ của dự án và mỗi căn hộ thông thường chỉ huy động được 20 – 30% tổng giá trị. Như vậy, huy động vốn lần đầu tiên chỉ được từ 4 -6% cho dự án đó. Và, trước khi bàn giao nhà chủ đầu tư chỉ huy động được trước của khách hàng tối đa chỉ 70% giá trị căn hộ. Vì vậy, nguồn vốn còn lại vẫn phụ thuộc rất lớn vào ngân hàng với lãi suất khá cao (trên 10%/năm).

Thứ hai giá phụ thuộc vào cung– cầu thị trường. Trước hết nói về cầu chúng tôi chia nhu cầu của người mua thành 3 nhóm: cầu tiêu dùng, cầu đầu tư ngắn hạn (chuyển nhượng hưởng lợi nhuận) và cầu đầu tư dài hạn (vận hành và khai thác). Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, nhóm cầu đầu tư dài hạn có sự tham gia hạn chế do đầu tư dài hạn vào bất động sản hiện nay sinh lời khá thấp.

BĐS đã quay về giá trị thực hay chưa. Theo định nghĩa, giá trị thực là giá trị mà tại mức giá đó người mua và người bán đều sẵn sàng tiến hành giao dịch tại thời điểm hiện tại. Có nghĩa là, giá trị thực không phải là giá trị cố định mà sẽ thay đổi theo diễn biến thị trường. Thị trường hiện đã chạm đáy và dần phục hồi, song năm 2014 sẽ vẫn là một năm có nhiều thử thách với thị trường. Sự phục hồi sẽ diễn ra cục bộ trên từng mảng thay vì đồng loạt. Với phân khúc nhà ở để bán, các sản phẩm giá bình dân và trung cấp sẽ có thể có sự cải thiện. Thị trường năm 2014 lạc quan nhưng đầy thách thức.

Cũng theo văn bản này, 3 ngân hàng gồm BIDV, VietinBank và SHB lựa chọn tối thiểu 1 dự án tiêu biểu có từ 2 ngân hàng tài trợ trở lên trong 3 lĩnh vực: bất động sản, giao thông và năng lượng báo cáo NHNN. Đồng thời, các ngân hàng cũng chuẩn bị các thủ tục cần thiết như soạn thảo hợp đồng liên kết cụ thể, mời các chủ thể tham gia chuỗi cung ứng... để ký kết hợp đồng liên kết với các chủ thể tại buổi lễ ký kết thỏa thuận hợp tác.

Tuy nhiên, với những giải pháp đang thực hiện chúng ta có thể hy vọng thị trường sẽ có nhiều cải thiện hơn. Theo đánh giá của Savills, hiện trên tất cả các phân khúc đều đang diễn ra sự điều chỉnh ở các mức độ và tốc độ khác nhau. Thậm chí, trên một số phân khúc có thể thấy dấu hiệu sự tăng trở lại, cộng với môi trường đầu tư đang được cải thiện, cho thấy nhu cầu và tiếp đó là giá trị sẽ được tăng dần lên trong thời gian tới. Tám ngân hàng thương mại được NHNN "chỉ định" bao gồm: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển (BIDV), Ngân hàng Công thương (VietinBank), Ngân hàng Ngoại thương, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank), Ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long, Ngân hàng Xây dựng, Ngân hàng Bưu điện Liên Việt, Ngân hàng Sài Gòn - Hà Nội (SHB).

Theo đó, ngày 22.4.2014, NHNN đã tổ chức cuộc họp về dự thảo thỏa thuận hợp tác triển khai sản phẩm tín dụng liên kết 4 nhà. NHNN đề nghị các ngân hàng trên có ý kiến chính thức bằng văn bản về thỏa thuận hợp tác do Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) hoàn thiện, trên cơ sở các ý kiến đã thống nhất tại cuộc họp. Trên cơ sở ý kiến bằng văn bản của các ngân hàng, BIDV báo cáo NHNN về thỏa thuận hợp tác cuối cùng đã được các ngân hàng thống nhất trước ngày 26.4.2014.