Chuyện khách hàng tố chủ đầu tư [replacer_a] dường như đang trở thành "bình thường" trên thị trường địa ốc trong thời gian gần đây. Nhưng dường như thị trường “quên” những người thứ 3 - môi giới, dù rằng vai trò của đơn vị tư vấn, môi giới BĐS đã được đề cập đến trong Luật Kinh doanh BĐS, những người làm môi giới đều phải có bằng cấp, chứng chỉ hành nghề..., song lại thiếu chế tài đối với bên môi giới.


Xin được kể ba câu chuyện rất nhỏ, rất điển hình trong giao dịch bất động sản trên thị trường Việt Nam gần đây, liên quan đến giao dịch căn hộ nhỏ trên dưới 1 tỷ đồng: Tại chung cư Vạn Phúc Gia, do chủ đầu tư Vạn Phúc Gia và Cty Quản lí Phát triển nhà Bình Thạnh đồng chủ đầu tư, cách đây khoảng 2 năm, người dân được mua các căn hộ với diện tích 52, 54 và 60 m2. Sau hai năm, các căn hộ nhanh chóng được đồng chủ đầu tư triển khai làm thủ tục cấp giấy tờ sở hữu.

Điều đáng nói và đáng ấm ức nhất với những chủ dự án [replacer_a] diện tích 54 m2 là họ rành rành có diện tích lớn hơn những căn hộ 52 m2, nhưng số diện tích/ căn hộ ghi trên giấy lại chỉ bằng đúng y của căn hộ 52 m2, tức chỉ còn 49,4 m2/căn. Đây là tỷ lệ thất thoát diện tích vượt 5% theo như đã thống nhất của hợp đồng, đạt xấp xỉ tới 10%. Do đó, ông Thảo khuyến nghị, tới đây phải có một “giải pháp mạnh” về tín dụng thì mới vực được thị trường bất động sản. Trong đó, ngành ngân hàng và các ngân hàng thương mại nên đưa ra một “gói tín dụng” riêng của mình để giải cứu chính lượng vốn của mình đang ứ đọng tại các dự án chứ không hẳn chỉ là để giải cứu bất động sản.

Một chủ căn hộ tính toán: “Giá bán một mét vuông căn hộ bình quân 20 triệu đồng, nếu mất 4 m2 tức chủ hộ mất 80 triệu đồng. 10 hộ thì chủ đầu tư có 800 triệu đồng tương đương giá bán bình quân thấp nhất của một căn hộ. Tức 100 căn mất diện tích thì chủ đầu tư lãi thêm được… 10 căn hộ (tính trên giá thành)”. Song tính toán là tính toán, để kiện chủ đầu tư đòi tiền đã mất như cách tính trên thì chẳng khác nào... “đếm cua trong lỗ”. Các chủ căn hộ dự án này đành… chấp nhận.

Theo Chủ tịch Nguyễn Thế Thảo, các doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản cũng phải chấp nhận quy luật của thị trường. Đó chính là khi mà thanh khoản kém thì buộc phải giảm giá, tăng khuyến mại, chiết khấu. Điều này trái ngược với nội dung được đưa ra từ Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên sau những động thái kích cầu của cơ quan quản lý lẫn các chủ đầu tư.

Một câu chuyện khác, diễn ra ở khu dự án căn hộ Homyland quận 2 TP HCM. Khách hàng mua nhà tại dự án tiến hành thanh toán lần 1, sau đó yên tâm chờ giấy báo thanh toán lần hai theo tiến độ. Một ngày đẹp trời rất lâu sau đó, cái mà chọ không phải là giấy báo thanh toán mà là giấy báo chậm tiến độ thanh toán lần hai, cộng lãi suất phạt rất nặng gấp mấy lần lãi suất ngân hàng. Tính toán ra trị giá căn hộ của chị được đẩy giá lên cao gần gấp đôi nếu cộng lãi.

Chủ tịch Hà Nội cho rằng, việc cơ cấu sản phẩm, chia nhỏ căn hộ chỉ là một giải pháp. Mấu chốt vấn đề để giải phóng hàng tồn kho theo ông Thảo là cần một cơ chế chính sách giúp khách hàng có khả năng mua được căn hộ đang tồn trên thị trường. “Có thể thông qua việc bảo lãnh vốn tín dụng, hỗ trợ lãi suất cho khách hàng đồng thời có cơ chế chậm trả cho những người khó khăn về tài chính”, ông Thảo đưa ra giải pháp. Theo lãnh đạo Hà Nội, cần có chính sách để hỗ trợ cho các trường hợp thuê mua nhằm kéo dài vòng quay của dòng vốn. Trong quá trình thuê nhà, khách hàng có thể tích lũy đủ số tiền để có thể sở hữu căn hộ.

“Đấy mới là chính sách kích cầu, tạo dựng để tăng sức mua, giải tỏa được tồn kho bất động sản. Bởi khi sức mua không có nữa thì thị trường vẫn cứ đông lại”, ông Thảo chỉ rõ. Trước đó, vào cuối năm 2013, tại phiên họp trực tuyến của Chính phủ với các địa phương, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Thảo đã từng nêu quan điểm về vấn đề bất động sản trên địa bàn Hà Nội. Theo đó, ông cho biết, chưa có dự án nhà ở nào giảm giá, việc giảm giá chỉ dừng lại trên báo cáo trong khi báo cáo của Bộ Xây dựng lại cho thấy, giá bất động sản đã giảm mạnh trong suốt một thời gian dài, nhiều dự án giảm tới 50%. Ông Thảo nhìn nhận, các chính sách vừa qua, đặc biệt là chính sách về nhà ở xã hội dù sao cũng chỉ mang tính hỗ trợ mà thôi.