Không nên phân hạng sàn giao dịch BĐS mà nên tập trung siết chặt sàn
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sàn, hoạt động sàn giao dịch bất động sản đang bộc lộ nhiều bất cập. Tuy nhiên, việc phân hạng sàn giao dịch bất động sản có thực hiện hay không vẫn đang được bộ Xây dựng cân nhắc dù Bộ này đã từng soạn dự thảo Thông tư phân hạng sàn giao dịch BĐS trong năm 2010.
Nếu như trước đây, căn hộ cao cấp sang trọng thu hút giới đầu tư và người dân có thu nhập trung bình thì nay, những căn hộ giá rẻ đang trở nên “sốt” và thu hút sự quan tâm của mọi đối tượng. Những đất nền alibaba an phước dưới 500 triệu đang được coi là hàng “hot” trên thị trường. Nhận định của giới đầu tư, căn hộ giá rẻ sẽ “khuấy động” thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, toàn quốc hiện có trên 700 sàn giao dịch BĐS hoạt động, riêng TP Hồ Chí Minh trung bình mỗi tháng có 20 sàn giao dịch BĐS ra đời. Tuy nhiên lượng giao dịch BĐS qua sàn cả nước chỉ chiếm khoảng 40%, riêng TP Hà Nội chưa đạt tới con số 30% lượng BĐS giao dịch qua sàn. Thực tế trên chứng tỏ hoạt động giao dịch qua sàn vẫn chưa đạt được như mục tiêu của nó.
Mới đây, đoàn thanh tra liên ngành bao gồm Thanh tra Bộ Xây dựng, C46 Bộ Công an, Cục Quản lí nhà - thị trường BĐS, đã thanh tra 61 sàn BĐS trên địa bàn Hà Nội. Sau khi thanh tra, 25 sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội đã bị xử phạt. Sàn bị xử phạt nhẹ nhất là 60 triệu đồng, cao nhất là 250 triệu đồng. Theo thanh tra Bộ Xây dựng, sàn giao dịch BĐS phải công khai các thông tin về BĐS cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa được các sàn thực hiện nghiêm túc.
Đáng kể nhất là thị trường nhà ở có mức giá thấp và tập trung vào tầng lớp có thu nhập trung bình. Nếu trước đây, những căn hộ đặc biệt sang trọng tung lên sàn và được tiêu thụ trong thời gian ngắn thì hiện tại lại hoàn toàn ngược lại. Thị trường nhà ở có mức giá dưới 500 triệu bắt đầu tạo nên những cơn sốt thực sự. Nhu cầu có chỗ ở của giới nhân viên văn phòng là hoàn toàn có thật, tuy nhiên, giá căn hộ, đất nền vẫn quá cao so với thu nhập hiện tại của người dân.
Ông Nam cho rằng, trên thế giới các sàn giao dịch BĐS không có sự phân loại, nhưng họ cũng không bắt buộc phải bán sản phẩm qua sàn. Sàn giống như cái chợ, ai muốn đến bán thì bán. Tuy nhiên ở VN lại bắt buộc tất cả các sàn giao dịch: bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS đều phải thông qua sàn. (Trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật nhà ở). Vì vậy lượng hàng hóa qua sàn rất lớn. Do đó, yêu cầu sàn phải đạt những tiêu chí nhất định, trong khi nhiều sàn hiện không đạt những tiêu chí đã đề ra.
Về vấn đề này, ông Nam cho rằng, việc phân hạng nên để cho thị trường và khách hàng làm thì hơn là bộ đứng ra làm. Sàn quy mô đẹp, hoạt động chính quy, nghiêm túc thì tự khách hàng đánh giá và có thương hiệu. Sàn nào hoạt động không nghiêm túc thì tự khách hàng và thị trường đào thải theo quy luật của nền kinh tế thị trường.
Ông Nam khẳng định, tuy còn nhiều sai phạm, nhưng về cơ bản, sàn giao dịch BĐS đã giúp thị trường có nhiều sản phẩm phong phú hơn. Đặc biệt, sản phẩm được trưng bày ở sàn thì trước hết sàn cũng đã phải kiểm tra tính pháp lý của sản phẩm, nên người dân yên tâm hơn khi mua sản phẩm. Tuy nhiên, để các sàn giao dịch BĐS thực hiện đúng vai trò là cầu nối giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư thì các doanh nghiệp phải xác định đúng vai trò, vị trí của sàn giao dịch trong chiến lược kinh doanh của mình.
Theo TS Phạm Gia Yên - Chánh thanh tra Bộ Xây dựng, sai phạm của các sàn giao dịch BĐS chủ yếu là các hành vi chủ đầu tư khai khống vốn chủ sở hữu để xin thực hiện dự án, bán BĐS không đủ điều kiện như chung cư bán khi chưa hoàn thành móng, biệt thự bán khi chưa hoàn thành xây thô. Bên cạnh đó, sai phạm mà nhiều sàn mắc phải còn bao gồm không công bố thông tin về sàn trên các phương tiện thông tin đại chúng, bán BĐS khi chưa có giấy phép xây dựng, huy động vốn vượt quá 70%...
Ngoài ra, hầu hết các chủ đầu tư đã tìm mọi cách né tránh giao dịch qua sàn bằng cách thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua BĐS và việc mở sàn giao dịch BĐS chỉ để bán sản phẩm của chính mình. Điều đó khiến cho sự đầu tư vào sàn hạn chế và làm theo hình thức, số lượng giao dịch qua sàn chiếm tỷ lệ rất thấp.
Ngoài hành vi không công khai các thông tin về BĐS, nhiều sàn còn vi phạm về diện tích sàn giao dịch. Theo quy định của Thông tư 13/2008/thị trường-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động. Tuy nhiên vi phạm này khá phổ biến vì bị nhiều doanh nghiệp “lách luật”.
Trước tình trạng trên, nhiều ý kiến cho rằng, để nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch BĐS thì nên lập tiêu chí phân hạng và sắp xếp theo thứ tự các sàn. Và thực tế, trong năm 2010, Bộ Xây dựng cũng đã soạn dự thảo Thông tư phân hạng sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên, trao đổi với DĐDN, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, vấn đề này bộ đang cân nhắc.
Sau những ngày Tết Nguyên đán, giá đất nền tại một số dự án của TP HCM bắt đầu có dấu hiệu rục rịch tăng giá. Đặc biệt, hầm Thủ Thiêm sẽ được thông xe vào tháng 4 – 2011 đã tạo ra sự cạnh tranh cho nhà đất tại các khu vực lân cận như quận 9, huyện Nhà Bè so với việc mua căn hộ cao cấp gần trung tâm thành phố. Giới đầu cơ đã rút khỏi thị trường và những người còn giữ nhà chưa bán được nay đang chuyển sang cho thuê các căn hộ gần đó.
Trái với những dự đoán trước đây, giới chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS sẽ có những dấu hiệu trầm lắng. Tại một số sàn giao dịch, hầu hết giá đất nền dự án đều tăng từ 30 – 40%. Hỏi mua một dự án trên đường Nguyễn Hữu Thọ (Nhà Bè) cách trục đường Nguyễn Văn Linh (Q7) khoảng chừng 6km, anh Long, nhân viên công ty môi giới BĐS tại quận 1 khẳng định, những ngày giáp Tết, giá mỗi mét vuông đất chỉ khoảng 6,5 triệu đồng.
Ngay sau kỳ nghỉ Tết, giá mỗi m2 đất nền tại đây vọt lên mức 10,5 triệu đồng. Giải thích về sự tăng giá một cách “hợp lý”, nhân viên môi giới này cho rằng, càng gần về cuối năm, giới đầu tư đất nền cảm thấy đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng và xả hàng để thu hồi vốn. Riêng với giới đầu tư dài hạn, nắm bắt khả năng giá đất nền tiếp tục tăng giá nên đã găm hàng chờ thời. Phân khúc thị trường đối với giới đầu cơ có những chuyển biến rõ rệt.
Nếu trước đây, giới đầu tư nhắm đến những dự án căn hộ cao cấp thì nay đã chuyển sang dự án đất nền giá rẻ. Những dự án đất nền với diện tích dưới 150m2 vẫn là sự lựa chọn của nhiều người. Giới đầu tư cho rằng, với diện tích như trên, nhu cầu của người dân vẫn đang tăng cao và dễ tiêu thụ hơn. Theo anh Tiến, nhân viên một sàn giao dịch bất động sản, giá giao dịch mỗi nền tại đây thấp nhất ở mức 930 triệu đồng. Ông Troy Griffiths, giám đốc toàn quốc, Bộ phận nghiên cứu và định giá Công ty Savills Việt nam đánh giá, năm 2010, thị trường BĐS Việt Nam đã có những phân khúc rõ rệt.
